Formuesskatt på bolig 2026: hvorfor eiendom er kongen i formuesskatten
Skrevet av Hans Goldstein, EA, lisensiert forsikringsagent i USA · CA 4273294Admitted to practice before the IRS
Kort svar: I 2026 settes formuesverdien av primærboligen til 25 % av beregnet markedsverdi opp til 14 millioner kroner og 70 % av det overskytende. Fritidsbolig settes til maks 30 %, sekundærbolig til 100 %, og bankinnskudd telles fullt. En million dollar i bank gir rundt 77 500 kr i formuesskatt, mens det samme beløpet i en primærbolig gir rundt 5 100 kr. Gjeld på primærboligen kommer fullt til fradrag.
Gratis guide: Flytte utenlands med fast inntekt
Inntektskrav og skatt land for land (engelsk PDF): Norge, Sverige, Sveits, Italia, Spania, Malta og mer.
Merk: Jeg er amerikansk forsikringsagent (lisens i California, nr. 4273294). Jeg kan bare hjelpe dere mens dere fortsatt bor i USA, og jeg gir ikke norsk juridisk eller skattemessig rådgivning. Siden er skrevet for norsk-amerikanske familier som planlegger flyttingen.
Da mine foreldre planla å flytte fra USA til Norge, ble boligvalget et skattespørsmål. Formuesskatten behandler ikke all formue likt. Penger i banken telles fullt. Boligen du bor i telles med en firedel. Derfor sier mange at eiendom er kongen i norsk formuesskatt.
Satser for formuesskatt 2026
Bunnfradraget er 1 900 000 kr per person. Over det betaler du 1,0 % (0,35 % til kommunen og 0,65 % til staten), og 1,1 % over 21 500 000 kr. Ektefeller som lignes samlet får dobbelt bunnfradrag. Formuen fastsettes per 31. desember (Skatteetaten, satser 2026).
Formuesverdi for ulike eiendeler
| Eiendel | Formuesverdi 2026 | Hjemmel |
|---|---|---|
| Primærbolig | 25 % av beregnet markedsverdi opp til 14 000 000 kr, deretter 70 % | Skatteloven § 4-10 (2) |
| Fritidsbolig i Norge | Maks 30 % av markedsverdi | § 4-10 (6) |
| Bolig eller fritidsbolig i utlandet | Verdsettes etter reglene for fritidsbolig, rundt 30 % | Skatteetaten, eiendom i utlandet |
| Sekundærbolig | 100 % | § 4-10 (3) |
| Næringseiendom og utleie | 80 % | § 4-10 (7) |
| Børsnoterte aksjer og aksjefond | 80 % | § 4-12 |
| Bankinnskudd og obligasjoner | 100 % | § 4-15 |
| Livrente fra utenlandsk selskap uten norsk tillatelse | 0 % | § 4-2 (2), Skatte-ABC F-24-2.1 |
I samme båt? La oss regne på tallene dine
Se omtrent hva en livsvarig livrente koster for å dekke inntektsgapet, og få min vurdering på e-post. Jeg kan hjelpe mens du fortsatt bor i USA.
Estimatene bruker ImmediateAnnuities.com sin undersøkelse 9. september 2026 (kun livsvarig) og 15 % buffer. Illustrasjon, ikke et tilbud.
Regneeksempel: 9 649 400 kr plassert på fem måter
Enslig skattyter uten annen formue og uten gjeld. Beløpet tilsvarer 1 million dollar etter kurs 9,6494 (Norges Bank, 2. oktober 2026).
| Plassert som | Formuesverdi | Formuesskatt per år |
|---|---|---|
| Bankinnskudd | 9 649 400 kr | 77 494 kr |
| Sekundærbolig | 9 649 400 kr | 77 494 kr |
| Aksjer eller aksjefond | 7 719 520 kr | 58 195 kr |
| Fritidsbolig, eller boligen du beholder i USA | 2 894 820 kr | 9 948 kr |
| Primærbolig | 2 412 350 kr | 5 124 kr |
En primærbolig til 20 millioner kroner får formuesverdi 7,7 millioner (25 % av 14 millioner pluss 70 % av 6 millioner) og gir rundt 58 000 kr i skatt. Rabatten er altså sterkest for boliger under 14 millioner.
Gjeldsreduksjon: hvorfor boliglån fungerer
Gjeld kommer til fradrag, men skatteloven § 4-19 reduserer fradraget når du eier eiendeler med verdsettelsesrabatt, som aksjer, fond, næringseiendom og sekundærbolig. Den delen av gjelden som forholdsmessig faller på disse eiendelene, får samme reduksjon som eiendelen.
Primærboligen er ikke med på denne listen. I Skatteetatens eget eksempel (gjeld 1,8 millioner, primærbolig 4,8 millioner, fond 1,0 million og bank 0,2 millioner) får gjelden som faller på boligen fullt fradrag, mens bare delen som faller på fondet reduseres med 20 %. Skattepliktig nettoformue blir 460 000 kr.
Kort sagt: lån på boligen du bor i trekkes fullt fra, mot en eiendel som bare telles med 25 %.
Hva betyr dette når du flytter til Norge?
- Kjøpe bolig du skal bo i er den sterkeste posisjonen i formuesskatten. Regn med dokumentavgift på rundt 2,5 % ved kjøp av selveier, meglerkostnader og valutarisiko hvis formuen er i dollar.
- Beholde huset i USA gir formuesverdi på rundt 30 %, som en fritidsbolig.
- Kontanter er det dyreste å eie 31. desember.
- En amerikansk livrente kan stå ved siden av boligen. En livrente fra et selskap som aldri har hatt tillatelse i Norge er ikke skattepliktig formue, men utbetalingene skattes brutto som inntekt mens du bor her. Se lovlig planlegging av formuesskatt når du flytter til Norge og formuesskatt og livrente fra utenlandsk selskap.
Skatteloven § 4-10 ble endret ved lov 23. juni 2026 med virkning for inntektsåret 2026. Tallene følger Skatteetatens sider for 2026. Kontroller din egen formuesverdi med Skatteetaten eller en norsk skatterådgiver.
Vanlige spørsmål
Les også
- Flytte til Norge fra USA: min families historie (hub)
- Unngå formuesskatt når du flytter til Norge: lovlig planlegging
- Formuesskatt og livrente fra utenlandsk forsikringsselskap
- Flytte til Norge fra USA som pensjonist
- Norway wealth tax and real estate (English)
Kilder
- Skatteetaten: Wealth tax rates 2026
- Lovdata: Skatteloven chapter 4 (sections 4-2, 4-10, 4-12, 4-16, 4-19)
- Skatteetaten: Tax value of housing 2026
- Skatteetaten: Formuesverdi for fritidseiendom i Norge
- Skatteetaten: Valuation discount in connection with assessment of wealth (debt reduction example)
- Skatteetaten, Skatte-ABC 2025/2026 F-24 Livrenteforsikring (F-24-2.1 wealth, F-24-5.1 income)
Goldstein & Co. LLC dba Goldstein Insurance Services · Hans Goldstein, licensed insurance agent, CA lic. #4273294 · NPN 20602398 · 213-414-2808 · hans@hansgoldstein.com
Dette er generell informasjon, ikke skatte-, juridisk- eller innvandringsrådgivning. Regler og satser endres; bekreft med UDI, Skatteetaten og en lokal rådgiver før du handler, og få svar skriftlig. Hans Goldstein er lisensiert forsikringsagent i USA (California 4273294) og kan bare selge forsikring til personer bosatt i delstater der han har lisens. Livrenter er garantert av det utstedende forsikringsselskapets betalingsevne. Utbetalingstall er illustrasjoner fra en offentlig undersøkelse, ikke tilbud.